Vous allez vous expatrier. Un voyage au long cours est dans vos projets. Propriétaires, vous souhaitez louer votre bien pendant votre absence. Sachez que cela est possible. Il faudra pour cela établir un bail à durée déterminée.
Comment louer votre bien ? À quel prix ? Comment établir ce bail et que mettre dedans ?
Nous vous expliquons tout dans cet article.
I) Estimer le prix de sa maison ou de son appartement
II) Comment louer son bien pendant son expatriation ou son voyage
III) Louer son bien pour une durée déterminée, c’est possible
- Le bail à durée déterminée, mode d’emploi
- Peut-on louer facilement avec un bail à durée déterminée ?
Estimer le prix de sa maison ou de son appartement
Estimation par un agent immobilier
Que vous souhaitiez passer par une agence immobilière ou non, il est toujours bon d’en faire venir plusieurs afin qu’elles vous fournissent une estimation du montant du loyer.
Cela permet de se faire une première idée. Vous saurez également si vous êtes sur un secteur concurrentiel ou non.
Un agent immobilier peut aussi vous fournir des conseils quant aux points positifs ou négatifs de votre bien. Il est possible que de petits travaux d’amélioration ou rénovation soient à prévoir avant de remettre les clés à vos futurs locataires. Nous avons fait cette expérience pour notre maison. Mais un bien en bon état donne plus envie d’en prendre soin (du moins on l’espère !).
Estimation par comparaisons
Regardez les annonces de particuliers sur Le bon coin par exemple. Dans votre quartier/ville/village ou villages alentours. Vous pourrez vous faire une idée assez nette de la rareté ou non de votre bien et de sa valeur sur le marché locatif.
Attention : une agence immobilière peut évaluer le montant du loyer à la baisse comparé à une location entre particuliers. Cela permet de louer plus rapidement. Une vérification par vous-même du marché peut-être judicieuse. Si votre bien est rare et demandé, vous avez toutes les chances de le louer plus cher que le montant proposé par l’agence. Négociez ou louez par vous-mêmes.
Comment louer son bien pendant son expatriation ou son voyage?
Plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez décider de passer par une agence ou encore de louer entre particuliers.
Confier son bien à une agence
Les agences immobilières proposent, en général, plusieurs formules. Dans tous les cas, il sera bon de prendre rendez-vous avec différentes agences afin qu’elles viennent sur les lieux faire une estimation.
Gestion de l’annonce et du bail
Pour louer votre bien, une agence peut vous proposer une formule consistant simplement en la recherche d’un locataire et la rédaction du bail. Elle s’occupe ainsi de faire les photos, de publier l’annonce, des visites et de l’étude des dossiers. Cela peut s’arrêter là. Auquel cas, vous prenez la décision de percevoir par la suite directement les loyers. Il vous incombera également de trouver des prestataires si des réparations venaient à être nécessaires sur le logement.
Cette option n’est pas toujours possible, notamment dans les petites agences. Mais les leader du marché locatif le proposent, en général.
Gestion locative
Cela signifie que l’agence va gérer :
Mise en location
- Recherche de locataire. Étude de solvabilité et rédaction du bail.
- État des lieux
Les honoraires de mise en location et d’états de lieux sont réglementés par la loi Alur. Il s’agit d’un coût au mètre carré. Pour vérifier le montant proposé, rendez-vous sue le site de la loi Alur.
Aspect juridique et financier
- encaissement des loyers et des charges
- établissement des comptes annuels et gestion des appels à loyer
- Encaissement des charges
- Gestion des impayés, contentieux et procédures diverses
- Réajustement du loyer en fonction du marché
- Gestion des renouvellements
Aspect pratique et technique
- Gestion des travaux de maintenance ou d’entretien
- Surveillance de la conformité des installations et déclaration des sinistres
- Gestion des différents diagnostics obligatoires. Le coût de ses diagnostics vous revient.
Le coût de cette prestation varie d’une agence à l’autre. Néanmoins on peut estimer que la fourchette oscille entre 5% et 6% HT des loyers encaissés.
Assurance loyer impayé
On vous proposera également d’opter pour une assurance loyer impayé. Cela permet de toucher son dû sans franchise et limite de durée, dans le cas d’un locataire mauvais payeur. En général, cette assurance comprend également une protection juridique et le remboursement des frais de procédure.
Elle a néanmoins un coût assez variable d’une agence à l’autre. Nous avons reçu des propositions pour notre maison, oscillant entre 2,4% et 3% TTC des montants perçus.
Dans tous les cas, l’agence vous enverra un récapitulatif par mail, avec sa proposition d’offre de gestion. Celle-ci comprend en général une remise commerciale.
Louer son bien entre particuliers
La location entre particuliers peut s’avérer être une option avantageuse financièrement. En effet, la totalité des loyers perçus arrivera directement dans votre poche.
Elle comporte néanmoins plus de contraintes.
Il vous incombe en effet de :
- Rédiger l’annonce de location et organiser les visites
- Étudier les dossiers
- Rédiger le bail
- Établir l’état des lieux entrant et sortant
- Gérer les différents problèmes et travaux qui pourraient survenir durant la location
Pourquoi louer entre particuliers ?
La principale raison est financière, comme nous l’avons évoqué précédemment.
Il se peut aussi que vous vouliez connaître vos locataires et les choisir scrupuleusement.
Nous étions dans les deux cas. Personnellement, notre maison étant notre résidence principale, j’y étais très attachée. Je voulais savoir qui allait l’occuper et si possible trouver la famille qui aurait le coup de coeur. Il n’est pas toujours possible d’avoir ce luxe.
Quels outils pour faciliter la location entre particuliers ?
Qu’il s’agisse d’établir le bail,de trouver un modèle d’état des lieux et de quittance. Ou encore que vous souhaitiez améliorer les photos de votre bien avant de publier votre annonce, cet article vous donnera toutes les clés : Particuliers : les outils pour réussir votre location.
Louer son bien pour une durée déterminée, c’est possible
Le bail à durée déterminée
L’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 permet, dans certaines conditions, de conclure un bail à durée déterminé.
Pour cela, il doit durer moins de trois ans et est sans reconduction tacite. Cela signifie qu’il prend fin sans que les locataires n’aient besoin de fournir une dédite.
Par ailleurs, pour conclure un tel bail, il faut que la raison de la réduction du bail (qui dure normalement 3 ans minimum) ait été définie à l’avance. Par exemple, vous savez que vous partez en voyage au long cours. Ou vous allez vous expatrier pour un nombre d’années définies. Dans ces circonstances, la location à durée déterminée est possible et la raison doit être stipulée dans le bail.
Attention : il n’est pas possible de conclure un bail de moins d’un an.
Par ailleurs, les règles sont différentes dans le cas d’une location d’un logement meublé, qui donne plus de souplesse.
Bon à savoir :
Le propriétaire doit prévenir le locataire deux mois minimum avant la fin du contrat de son intention de reprendre son logement. Dans ce même délai il peut également lui proposer un report de la fin du bail, si son retour est décalé. Par contre, ce droit de report n’est utilisable qu’une seule fois.
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Pour trouver tous les outils nécessaires à la location entre particuliers, reportez-vous à cet article : |
Calculer les charges locatives
Le loyer est complété par des charges locatives dites « récupérables ». Il s’agit de dépenses incombant au propriétaire mais que celui-ci est en droit de récupérer auprès de ses locataires. Par exemple : taxe d’ordure ménagères, certaines charges de copropriétés… Le détail se trouve sur le site du service public.
À noter qu’il convient de faire une estimation dans un premier temps afin de l’inclure dans le loyer. Une régularisation doit ensuite être réalisée au minimum une fois par an sur la base du montant que vous avez réellement dépensé en tant que propriétaire.
Agence, méfiance
Un point de vigilance important. Les agences vous diront souvent qu’il n’y a pas besoin de faire un bail à durée déterminé. C’est faux. Elles vous diront également que les locataires ne sont pas obligés de connaître le motif de votre départ. De nouveau c’est faux. Sachez que le délai de prévenance dans un bail classique est de 6 mois. Il faut également fournir un motif précis et vous avez obligation de réintégrer votre résidence principale.
Mais pourquoi les agences font-elles ça ? Pour louer plus facilement évidemment. En effet, elles partent du principe qu’une durée déterminée dans le bail effraiera les locataires potentiels. Est-ce vraiment le cas ?
Peut-on louer facilement avec un bail à durée déterminé
Encore une fois, cela dépend probablement des biens et des lieux. Cela étant dit, nous avons été surpris par le nombre de personnes que ça ne freinaient pas. Voire même que ça arrangeaient. En effet, certaines familles sont mutées, d’autres veulent commencer une nouvelle vie. Certains veulent expérimenter un nouveau cadre de vie sans s’engager. Tout cela représente autant de cas de figure qui voient la durée déterminée comme une période d’essai, avant de se lancer.
En conclusion, nous dirions que plusieurs aspects sont à prendre en compte afin de louer votre bien pour une durée déterminée, dans les meilleures conditions.
- Votre budget
- Le temps que vous êtes prêts à consacrer à la gestion locative
- Votre possibilité ou non de rentrer en France si un problème survenait
- La confiance que vous placez dans vos locataires
Quoi qu’il en soit, les deux solutions présenteront des avantages et des inconvénients. Pesez le pour et le contre en gardant à l’esprit les points soulignés juste au dessus. Ainsi vous pourrez prendre la décision qui vous correspond le plus.
